Przygotowując umowę najmu, strony, bardzo często bagatelizują fakt, że umowa najmu lokalu jest jedną z najbardziej sformalizowanych rodzajów umów. Swoboda stron w kwestii kształtowania jej treści jest niemal maksymalnie ograniczona. Dlatego też samo wypowiedzenie umowy najmu nie jest prostą sprawą.
Wypowiedzenie umowy najmu – szczegóły
Nieważność umowy najmu może nastąpić w chwili, gdy ta jest sprzeczna z ustawą.
Najczęściej popełnianym błędem, który znajduje się w treści umów najmu jest zbyt swobodne określanie możliwości wypowiedzenia umowy najmu.
Jeśli chodzi o umowy zawierane na czas nieokreślony, przepisy te nie budzą wątpliwości.
Art. 673 § 1 k.c głosi, iż w przypadku nieokreślonego czasu trwania najmu, wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem umownych terminów, a w przypadku ich braku – z zachowaniem terminów ustawowych.
Sytuacja wygląda nieco inaczej w przypadku umów najmu na czas oznaczony.
Każdą umowę można rozwiązać za porozumieniem stron. Problem staje się uciążliwy, gdy jedna ze stron chce jak najszybciej zakończyć najem.
Art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, brzmi: „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.
Jest to ewidentny brak możliwości wypowiedzenia umowy najmu na czas określony bez zawarcia odpowiedniej klauzuli umownej.
Jak wywalczyć wypowiedzenie umowy najmu na czas określony?
Aby mieć możliwość wypowiedzenia umowy najmu na czas określony, należy zaopatrzyć się w odpowiednie przesłanki w treści umowy.
Najlepszym rozwiązaniem jest zawarcie w umowie katalogu konkretnych przyczyn.
Mogą nimi być klauzule dopuszczające rozwiązanie umowy przed zakończeniem oznaczonego czasu w przypadku wystąpienia określonego przypadku, jak na przykład: postawienie najemcy w stan upadłości, brak koncesji na prowadzenie określonego typu działalności na następny rok czy decyzja walnego zgromadzenia w przeniesieniu siedziby, itp.
Przesłanki muszą być określone precyzyjnie, by nie budziły żadnych wątpliwości.
Szczegółowy katalog przyczyn, zwłaszcza w przypadku długoterminowych umów, bywa niezwykle trudny w utworzeniu.
Orzecznictwo dopuszcza zawarcie klauzuli dotyczącej możliwości rozwiązania umowy z tzw. „ważnych przyczyn”.
Zapis ten może być różnie interpretowany.
W przypadku braku porozumienia między stronami, co do wagi przyczyny, sprawę rozwiąże Sąd.
Wypowiedzenie umowy najmu nie zawsze bywa proste, dlatego zadbajmy w czasie jej sporządzania, by była jak najdokładniej spisana!
Artykuły, które mogą Cię zainteresować: