Zarówno zakup udziałów, jak i zniesienie współwłasności nieruchomości to tematy, które można poruszać bez końca. W większości przypadków jednak inwestycja we współwłasność jest warta ryzyka i w rezultacie decydujemy się na zakup udziałów w nieruchomości.
Tego typu transakcje są bardzo czasochłonne. Niektóre oferty tylko pozornie są korzystne, do tego dochodzi brak znajomości prawnych konsekwencji podjętych decyzji, które mogą stać się ogromnym i bolesnym w skutkach problemem.
Współwłasność bywa bardzo problematyczna.
Współwłasność – czym w ogóle jest?
W Kodeksie cywilnym instytucja współwłasności została uregulowana. Współwłasność oznacza tyle, co fakt przyznania własności tej samej rzeczy niepodzielnie kilku osobom.
Współwłasność charakteryzuje się:
– jednością przedmiotu współwłasności,
– wielością podmiotów, którym dane prawo przysługuje,
– niepodzielnością wspólnego prawa,
Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, nie tylko do „swojej” części. I to jest właśnie kwestia, która wywołuje najwięcej kłopotów.
Współwłasność – rodzaje
Współwłasność możemy podzielić na:
1. Współwłasność w częściach ułamkowych,
2. Współwłasność łączną (ustawowa współwłasność małżeńska)
Współwłasność łączna ma bezudziałowy charakter, a co za tym idzie – współwłaściciel nie ma prawa do rozporządzania dopóki trwa współwłasność łączna. Na przykład: dopóki trwa małżeństwo, w którego majątkowy skład wspólny małżonków wchodzi nieruchomość, wówczas bez zgody drugiego małżonka nie można sprzedać „swojej połowy”.
Współwłasność ułamkowa to nic innego, jak udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie określany ułamkiem. Taki udział daje możliwość rozporządzania swoją częścią bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Dotyczy to jednak tylko posiadanego udziału.
Aby rozporządzać wspólną rzeczą (na przykład całą nieruchomością), wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Współwłasność – najczęściej występujące problemy
Współwłasność jest tematem rzeką. Do najczęstszych problemów, na jakie mogą natrafić właściciele udziałów w nieruchomości zalicza się:
Brak możliwości czerpania korzyści z nieruchomości. Wtedy najczęściej okazuje się, że jesteśmy właścicielami jedynie na papierze. Wszystkie lokale w nieruchomości posiadają pozostali współwłaściciele i to niekoniecznie ci, którzy dysponują większym ułamkiem. Dlaczego tak się dzieje? Pamiętajmy, że we współwłasności nie mamy wskazania, iż jesteśmy właścicielami 25m2 na drugim piętrze budynku (oczywiście poza pewnymi wyjątkami). Ważne jest jedynie objęcie w posiadanie lokalu, niestety, czasem zdarza się tak, że wszystkie są już zajęte.
Współwłasność – zniesienie współwłasności
Co zrobić, kiedy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia? Jedyną opcją, która usatysfakcjonuje wszystkich jest zniesienie współwłasności. Polega ono na zlikwidowaniu stosunku prawnego, który łączy współwłaścicieli. Z takim żądaniem może wystąpić każdy współwłaściciel. Znieść współwłasność można zarówno na drodze umowy, jak i za pośrednictwem Sądu.
Umowę znoszącą współwłasność muszą zawrzeć wszyscy współwłaściciele. Należy w niej umieścić sposób zniesienia współwłasności, oświadczenia o przeniesieniu udziałów, albo postanowienia dotyczące regulacji finansowych, a także terminów ich uiszczenia. Gdy umowa dotyczy nieruchomości, umowę należy zawrzeć w formie aktu notarialnego.
Gdy nie możemy dojść do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami, jedynym rozwiązaniem pozostaje oddanie sprawy do Sądu.
Sądowe zniesienie współwłasności ma miejsce przed sądem rejonowym w postępowaniu nieprocesowym.
Wspólna rzecz zostaje podzielona między współwłaścicieli na trzy sposoby:
- podział rzeczy wspólnej – podział fizyczny,
- przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
- sprzedaż rzeczy wspólnej – podział cywilny,
W przypadku, gdy zniesienie współwłasności nastąpiło przez podzielenie wspólnej rzeczy, sąd decyduje o podziale na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, kierując się wielkością udziałów. Niestety, nie zawsze istnieje możliwość sprawiedliwego podziału adekwatnego do poszczególnych udziałów. Wartość udziałów może zostać wyrównana przez dopłaty pieniężne.
Zniesienie współwłasności może mieć formę przyznania nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli, albo kilku z nich, jeśli reszta współwłaścicieli wyrazi zgodę na niepełne zniesienie. Taki sposób dotyczy zazwyczaj nieruchomości, w których nie było możliwości fizycznego podziału. Przyznanie przedmiotu sporu jednemu współwłaścicielowi doprowadzi do spłat pozostałych współwłaścicieli adekwatnych do ich udziałów.
Znieść współwłasność można też przez sprzedaż wspólnej rzeczy i podział uzyskanej kwoty pomiędzy współwłaścicieli. Jest to tak zwany podział cywilny, który będzie mógł znaleźć zastosowanie, gdy wszyscy współwłaściciele złożą wniosek, ale też w sytuacji, gdy wspólnej rzeczy nie da się podzielić, a zaistniałej sytuacji nie można inaczej rozwiązać. Sprzedaż zostanie zarządzona przez sąd, gdy żaden współwłaściciel nie wyraża zgody na przyjęcie rzeczy w naturze, ale również wtedy, gdy współwłaściciel ubiegający się o przyznanie mu wspólnej rzeczy nie będzie w stanie spłacić reszty. Zarządzona przez sąd sprzedaż dokonywana jest w trybie postępowania egzekucyjnego, w drodze licytacji.
Bycie współwłaścicielem bywa krótkotrwałym stanem. Kiedy dochodzi do rozprawy możemy zostać zobowiązani do zapłaty za korzystanie przez tych kilka lat za metraż, którego byliśmy współwłaścicielami.
Zapis w aktach notarialnych, mówiący o tym, że możemy zajmować dany lokal w ramach nabytych udziałów, nie chroni nas przed możliwością żądania zniesienia współwłasności przez pozostałych współwłaścicieli. Nie daje nam też pewności, że nie zostaniemy pozbawieni własności do tego lokalu. Roszczenia o zniesienie współwłasności się nie przedawniają.
Decydując się na współwłasność zawsze musimy brać pod uwagę jej utratę. Skrajne przypadki doprowadzają do utraty nieruchomości oraz zobowiązań nałożonych przez Sąd dotyczących uiszczenia znaczących kwot zobowiązań finansowych względem innych współwłaścicieli. Dlatego decydując się na współwłasność starajmy się być ostrożni.
Artykuły, które mogą Cię zainteresować:
EPU – Elektroniczne Postępowanie Upominawcze
Egzekucja z przekazu pocztowego
Śmierć dłużnika – jak odzyskać pieniądze?